전월세전환율로 보면 원룸이 더 비쌉니다 — 같은 보증금 1억, 서울 아파트 4.7% 대 단독주택 6.6%

세 줄 요약

① 2026년 7월 기준 서울의 전월세전환율은 아파트 4.7%, 연립·다세대 4.6%, 단독주택 6.6%입니다(한국부동산원).

② 같은 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 아파트는 월 39만 1,667원, 단독주택은 월 55만 원입니다. 1년이면 190만 원 차이입니다.

③ 원룸 여러 세대가 든 건물은 건축법상 아파트도 연립·다세대도 아닌 단독주택으로 분류됩니다. 가장 높은 비율이 붙는 칸입니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 상품의 투자·구매를 권유하지 않습니다. 수치는 작성 시점 기준이며 이후 달라질 수 있습니다.

보증금과 월세를 한 줄로 비교하게 해 주는 숫자가 전월세전환율입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 한 달에 얼마가 되는지, 그 비율을 이자율처럼 적어 놓은 통계입니다. 한국부동산원이 실거래 신고자료로 매달 집계해 국가통계포털(KOSIS)에 올립니다. 그런데 이 비율을 주택 종류별로 갈라서 보면, 같은 보증금인데도 어떤 집에 사는지에 따라 1년에 수백만 원이 갈립니다.

전월세전환율은 보증금에 붙는 이자율입니다

계산은 간단합니다. 전환하려는 보증금에 전월세전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 그걸 12로 나누면 한 달 월세가 됩니다.

보증금 1억 원에 비율이 4.7%라면 1억 원 × 4.7% = 연 470만 원, 12로 나누면 월 39만 1,667원입니다. 비율이 6.6%라면 1억 원 × 6.6% = 연 660만 원, 월 55만 원입니다. 은행에 1억 원을 넣어 두고 몇 퍼센트 이자를 받느냐를 따지는 것과 구조가 같습니다. 다만 여기서는 내가 이자를 받는 쪽이 아니라 내는 쪽입니다.

그래서 이 비율이 높은 집일수록 보증금을 월세로 돌릴 때 값을 비싸게 매기고 있다는 뜻이 됩니다. 월세 금액만 보면 "원룸이 아파트보다 싸다"가 맞습니다. 그러나 보증금 1억 원당 얼마를 받아 가는지로 바꿔 놓으면 순서가 뒤집힙니다.

2026년 7월 전월세전환율 — 서울 아파트 4.7%, 단독주택 6.6%

한국부동산원 전국주택가격동향조사의 「지역별 전월세전환율」 2026년 7월 값입니다. 자료갱신일은 2026년 9월 17일입니다.

구분	전월세전환율	보증금 1억 원 → 월세
서울 연립·다세대	4.6%	38만 3,333원
서울 아파트	4.7%	39만 1,667원
서울 단독주택	6.6%	55만 원
전국 단독주택	8.1%	67만 5,000원
지방 단독주택	9.0%	75만 원

서울 아파트와 서울 단독주택의 차이는 1.9%p입니다. 보증금 1억 원을 기준으로 하면 연 190만 원, 월 15만 8,333원입니다. 아파트 쪽 비율로 계산한 월세를 내는 사람과 단독주택 쪽 비율로 계산한 월세를 내는 사람은, 같은 1억 원을 맡기고도 1년에 190만 원을 더 내거나 덜 냅니다.

같은 통계의 주택종합 값은 전국 6.7%, 수도권 6.3%, 서울 5.5%입니다. 서울이 낮은 것은 서울에 아파트 거래가 많이 섞여 있어서입니다. 지역 평균만 보면 격차가 보이지 않습니다.

원룸 건물은 왜 '단독주택' 칸에 들어가나

주택 통계는 주택을 아파트, 연립·다세대, 단독주택으로 나눕니다. 여기서 단독주택은 마당 있는 집 한 채만 뜻하는 말이 아닙니다.

건축법 시행령 별표 1은 단독주택을 단독주택·다중주택·다가구주택·공관 네 종류로 나눕니다. 이 중 다가구주택은 19세대 이하가 사는 집이고, 법제처는 한 필지에 두 동 이상을 지을 경우 모든 동의 세대 수를 합해 19세대를 넘지 않아야 다가구주택이라고 해석했습니다. 원룸 열 몇 세대가 들어간 3~4층 건물은 대개 이 다가구주택이거나 다중주택입니다.

즉 통계표의 '단독주택' 칸에는 원룸 건물이 상당수 들어 있습니다. 6.6%라는 비율은 마당 있는 단독주택만의 값이 아니라, 혼자 사는 사람이 실제로 구하는 방이 속한 칸의 값입니다.

전세 보증금을 마련할 목돈이 없어서 월세로 가는 사람이, 결과적으로 보증금에 가장 높은 비율이 붙는 칸에 서게 됩니다. 아파트 전세를 감당할 수 있는 사람은 4.7%짜리 칸에, 그렇지 못한 사람은 6.6%짜리 칸에 있습니다.

기준금리가 1%p 내린 해에도 전월세전환율은 올랐습니다

비율이니까 금리를 따라 움직일 것 같지만, 최근 5년 기록은 그렇지 않습니다. 해마다 7월 값만 뽑아 보면 이렇습니다.

7월 기준	2021	2022	2023	2024	2025	2026
서울 단독주택	5.5%	5.6%	5.9%	6.1%	6.3%	6.6%
서울 아파트	4.0%	4.3%	4.8%	4.6%	4.7%	4.7%

서울 단독주택은 5년 동안 7월 값이 한 번도 내려가지 않았습니다. 그 사이 한국은행 기준금리는 2023년 1월 13일 3.50%까지 올라간 뒤 2024년 10월 3.25%, 11월 3.00%, 2025년 2월 2.75%, 5월 2.50%로 내려갔습니다. 2024년 7월과 2025년 7월을 비교하면 기준금리는 1%p 낮아졌는데, 같은 기간 서울 단독주택 비율은 6.1%에서 6.3%로 올랐습니다.

두 집 사이 격차도 벌어졌습니다. 2023년 7월에는 서울 단독주택 5.9%와 아파트 4.8%로 1.1%p 차이였는데, 2026년 7월에는 6.6%와 4.7%로 1.9%p가 됐습니다. 기준금리는 그 뒤 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 다시 올라 현재 3.00%입니다.

법이 정한 상한 연 5%가 내 계약에 닿지 않는 이유

보증금을 월세로 바꿀 때 무한정 비싸게 매길 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 이렇게 적습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

같은 법 시행령 제9조는 1호의 비율을 연 1할(10%), 2호의 이율을 연 2%로 정해 두었습니다. 둘 중 낮은 쪽이 상한이니, 기준금리가 3.00%인 지금은 3.00% + 2% = 연 5%가 상한입니다.

그런데 위 표의 서울 단독주택 6.6%, 지방 단독주택 9.0%는 이 5%를 넘습니다. 모순처럼 보이지만 조문을 다시 읽으면 답이 나옵니다. 이 조항이 제한하는 것은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"입니다. 이미 있는 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 상한이고, 처음부터 월세로 내놓은 매물의 가격을 정하는 규정은 아닙니다.

처음 계약하는 사람에게 이 상한이 잘 닿지 않는 이유가 여기 있습니다. 반대로 지금 사는 집에서 보증금을 월세로 돌려 달라는 요구를 받았다면, 이 조항을 계산 근거로 쓸 수 있습니다.

보증금과 월세를 전월세전환율로 검산하는 법

매물 두 개를 비교할 때 쓸 수 있습니다. 보증금 500만 원에 월세 75만 원인 방과, 보증금 2,000만 원에 월세 65만 원인 방이 있다고 하겠습니다. 보증금 차이는 1,500만 원, 월세 차이는 10만 원으로 연 120만 원입니다. 120만 원 ÷ 1,500만 원 = 연 8%입니다. 즉 이 집주인은 보증금 1,500만 원을 더 받는 대가로 연 8% 값을 깎아 주고 있다는 뜻이 됩니다. 위 통계의 서울 단독주택 6.6%보다 높으니, 보증금을 더 넣는 쪽이 이 두 매물 사이에서는 유리한 조건입니다.

이미 낸 월세에서 돌려받는 길도 있습니다. 국세청 월세액 세액공제는 총급여 8,000만 원(종합소득금액 7,000만 원) 이하인 무주택 세대의 세대주·세대원이 대상입니다. 국민주택규모(85㎡) 또는 기준시가 4억 원 이하 주택에 살면서 낸 월세를 총급여 5,500만 원 이하는 17%, 5,500만 원 초과 8,000만 원 이하는 15% 세액공제로 돌려받습니다. 공제 대상 월세액은 연 1,000만 원까지입니다.

월세 70만 원이면 1년에 840만 원이고, 17% 구간이라면 840만 원 × 17% = 142만 8,000원입니다. 앞에서 본 서울 아파트와 단독주택의 1억 원당 연 190만 원 격차와 견줄 만한 크기입니다. 연말정산 때 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본, 계좌이체 영수증 등을 내면 신청할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전월세전환율이 높으면 세입자에게 불리한 건가요?

보증금을 월세로 바꾸는 상황이라면 그렇습니다. 같은 보증금에 더 많은 월세가 매겨지기 때문입니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꿔 달라고 요구하는 상황에서는 비율이 높을수록 깎이는 월세가 커집니다. 유리·불리는 어느 방향으로 바꾸느냐에 따라 뒤집힙니다.

지금 사는 집의 비율을 직접 계산할 수 있나요?

비교할 매물이 둘 있으면 됩니다. 월세 차이를 1년치로 바꾸고, 그 값을 보증금 차이로 나눈 뒤 100을 곱하면 그 집주인이 적용하는 비율이 나옵니다. 위 본문의 8% 계산이 그 방식입니다. 한국부동산원 통계값과 비교하면 지금 조건이 평균과 얼마나 떨어져 있는지 볼 수 있습니다.

통계표의 단독주택에는 어떤 집이 들어가나요?

건축법 시행령 별표 1의 단독주택은 단독주택·다중주택·다가구주택·공관을 묶는 분류입니다. 다가구주택은 19세대 이하가 사는 집으로, 원룸이 여러 세대 들어간 건물이 여기에 해당하는 경우가 많습니다. 아파트나 연립·다세대와는 등기 방식부터 다릅니다.

출처

• 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 「지역별 전월세전환율」 — 국가통계포털 KOSIS 표 DT_30404_N0010 (2026년 7월, 자료갱신일 2026. 9. 17.)
• 한국은행, 「한국은행 기준금리 추이」
• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) — 국가법령정보센터 [시행 2026. 1. 2.]
• 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 국가법령정보센터 [시행 2026. 7. 1.]
• 법제처 법령해석, 「다가구주택의 세대수 요건 판단기준(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목 등 관련)」
• 국세청, 「월세액 세액공제」 안내

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