분양가상한제 기본형건축비 ㎡당 232만 8,000원, 오른 돈의 65%는 간접공사비였습니다
1. 분양가상한제 기본형건축비가 2026년 9월 15일 고시로 ㎡당 223만 7,000원에서 232만 8,000원이 됐습니다. 인상률 4.07%입니다.
2. 오른 9만 1,000원 가운데 5만 9,000원이 간접공사비 한 칸에서 나왔습니다. 자재값이 아니라 현장 관리·안전 인력의 비용입니다.
3. 1년 전 정기고시(217만 4,000원)와 비교하면 7.08% 올랐습니다. 다만 같은 기간 서울 민간아파트 분양가는 33.8% 올랐습니다.
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분양가상한제 기본형건축비, ㎡당 232만 8,000원이 됐습니다
국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 기본형건축비를 정기고시했습니다. 16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 아파트의 지상층을 기준으로 ㎡당 223만 7,000원에서 232만 8,000원이 됐습니다. 인상률은 4.07%입니다.
3.3㎡로 환산하면 738만 원에서 768만 원입니다. 흔히 "평당 건축비"라고 부르는 숫자가 이것입니다. 다만 이 값은 아파트를 짓는 데 실제로 들어간 돈이 아니라, 분양가상한제 단지가 건축비 명목으로 받을 수 있는 상한선입니다. 상한선이 오르면 분양가가 오를 수 있는 여지가 생기고, 그래서 청약을 준비하는 사람에게는 고시일이 그 자체로 소식이 됩니다.
기본형건축비는 6개월마다 정기적으로 고시됩니다. 매년 3월 1일과 9월 15일입니다. 여기에 더해 주요 건설자재 가격이 급등하면 그 사이에 비정기로 조정하는 제도도 함께 운영됩니다. 이번 고시의 직전 값인 223만 7,000원이 바로 그 비정기 고시(2026년 7월 15일)로 정해진 값이었습니다.
오른 9만 1,000원 중 5만 9,000원은 간접공사비였습니다
이번 인상에서 눈여겨볼 것은 인상률보다 인상분이 나온 자리입니다. ㎡당 9만 1,000원이 올랐는데, 그중 5만 9,000원이 간접공사비 한 칸에서 나왔습니다. 간접공사비는 60만 4,000원에서 66만 3,000원으로 9.77% 올랐습니다.
간접공사비라는 말이 낯설 수 있습니다. 벽돌·철근·콘크리트처럼 건물에 직접 들어가는 비용이 직접공사비라면, 간접공사비는 현장을 굴러가게 만드는 비용입니다. 공정을 짜는 관리자, 안전을 점검하는 인력, 품질을 확인하는 인력의 인건비와 현장 경비가 여기 들어갑니다. 완성된 아파트를 보면 보이지 않지만, 그 아파트가 지어지는 동안에는 반드시 있어야 하는 돈입니다.
그래서 이번 인상은 "자재값이 올라서"라는 익숙한 설명과 결이 다릅니다. 철근이나 시멘트가 비싸져서가 아니라, 현장에서 사람이 하는 일의 값을 정부가 다시 매겼기 때문에 오른 쪽에 가깝습니다.
간접노무비율 14.6%에서 18.1%로, 조달청 기준이 분양가로 들어오는 길
그 재산정의 출발점은 국토교통부가 아니라 조달청입니다. 조달청은 2026년 4월 16일 「2026년 원가계산 간접공사비 적용기준」을 발표하면서 간접노무비 적용 요율을 14.6%에서 18.1%로, 기타경비 요율을 6.0%에서 6.9%로 올렸습니다. 정부의 공사 전 단계 안전투자 지원 강화 방침을 반영한 조정입니다.
이 기준은 원래 공공이 발주하는 공사의 원가를 계산할 때 쓰는 자입니다. 그런데 국토교통부가 기본형건축비를 산정할 때 같은 요율을 가져다 쓰기 때문에, 조달청이 정한 숫자가 민간 아파트의 분양가 상한까지 밀고 들어옵니다. 공공공사 원가 기준에서 출발해 기본형건축비를 거쳐 분양가상한제 단지의 분양가까지 이어지는 경로입니다.
요율이 바뀐 시점(4월)과 분양가에 반영된 시점(9월)이 다섯 달 떨어져 있다는 점도 기억해 둘 만합니다. 기본형건축비는 6개월 주기로만 움직이므로, 원가 기준의 변화는 늘 시차를 두고 분양가에 도착합니다.
분양가상한제 기본형건축비, 1년 동안 7.08% 올랐습니다
한 번의 고시만 보면 4.07%지만, 1년 단위로 보면 폭이 다릅니다. 직전 9월 정기고시인 2025년 9월 15일 값은 ㎡당 217만 4,000원이었습니다. 지금의 232만 8,000원과 비교하면 7.08% 올랐습니다. 3.3㎡ 기준으로는 717만 원에서 768만 원입니다.
그 전 구간도 같이 보면 흐름이 보입니다. 2025년 3월 고시가 214만 원, 2025년 9월이 217만 4,000원으로 1.59% 인상이었습니다. 반년에 1%대로 움직이던 값이 최근 1년 사이에 조정을 거치며 폭이 커졌습니다.
| 고시 시점 | ㎡당 금액 | 3.3㎡ 환산 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|
| 2025년 3월 1일 (정기) | 214만 원 | 706만 원 | — |
| 2025년 9월 15일 (정기) | 217만 4,000원 | 717만 원 | +1.59% |
| 2026년 7월 15일 (비정기) | 223만 7,000원 | 738만 원 | — |
| 2026년 9월 15일 (정기) | 232만 8,000원 | 768만 원 | +4.07% |
3.3㎡ 환산값은 ㎡당 금액에 3.3을 곱해 만 원 단위에서 반올림한 참고값입니다. 2026년 7월 15일 고시는 자재값 변동에 따른 비정기 조정이라 직전 정기고시와 인상률을 직접 잇지 않았습니다.
그래도 건축비는 서울 분양가에서 큰 칸이 아닙니다
여기서 한 번 균형을 잡아야 합니다. 기본형건축비가 오르면 분양가가 오른다는 말은 맞지만, 분양가에서 건축비가 차지하는 몫 자체가 크지 않습니다.
주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격동향을 보면, 2026년 6월 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 6,165만 원입니다. 같은 기준으로 1년 전은 4,608만 원이었으니 33.8% 올랐습니다. 2026년 7월 기준으로는 6,209만 원입니다.
같은 3.3㎡ 기준으로 놓고 보면, 기본형건축비 상한은 768만 원이고 서울 평균 분양가는 6,165만 원입니다. 건축비 상한이 분양가의 8분의 1 남짓인 셈입니다. 그리고 같은 1년 동안 건축비 상한은 7.08% 올랐는데 서울 분양가는 33.8% 올랐습니다. 분양가를 밀어 올린 힘은 건축비가 아니라 다른 칸에 있었다는 뜻입니다.
분양가상한제 분양가는 네 칸으로 만들어집니다
그 "다른 칸"이 무엇인지 보려면 계산식을 펼쳐 봐야 합니다. 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한은 네 가지를 더해서 만듭니다.
- 택지비 — 땅값입니다. 공공택지는 공급가격이, 민간택지는 감정평가액이 기준이 됩니다.
- 기본형건축비 — 이번에 232만 8,000원으로 고시된 그 값입니다.
- 택지 가산비 — 택지와 관련해 추가로 인정되는 비용입니다.
- 건축 가산비 — 기본형건축비에 포함되지 않은 구조·마감·설비 등에 대해 추가로 인정되는 비용입니다.
이 네 칸 가운데 지역에 따라 가장 크게 벌어지는 것이 택지비입니다. 기본형건축비는 전국 어디서나 같은 값이 적용되지만 땅값은 그렇지 않습니다. 서울 분양가가 1년 새 33.8% 오르는 동안 전국 공통인 건축비 상한이 7.08%밖에 오르지 않았다는 사실 자체가, 차이가 어디서 났는지를 가리킵니다.
그래서 같은 고시문 한 줄이 지역에 따라 다르게 작동합니다. 주변 시세와 분양가가 크게 벌어져 있는 곳에서는 건축비 상한이 올라도 여전히 시세보다 한참 낮은 값에 분양되고, 시세와 분양가가 거의 붙어 있는 곳에서는 같은 인상분이 곧바로 분양가 부담으로 느껴집니다.
언제 청약하는 단지부터 적용되나
개정된 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 기준은 청약 접수일이 아니라 입주자모집 승인 신청일입니다.
이 구분이 중요한 이유가 있습니다. 승인 신청과 실제 청약 사이에는 보통 몇 주의 간격이 있습니다. 그래서 9월 15일 이후에 청약을 받는 단지라도 승인 신청을 그 전에 마쳤다면 옛 기준(223만 7,000원)이 적용됩니다. 반대로 지금 모집공고를 준비 중인 단지는 새 기준이 적용될 가능성이 높습니다.
관심 있는 단지의 분양가가 어느 기준으로 계산됐는지 확인하려면, 입주자모집공고문을 보는 것이 가장 확실합니다. 분양가상한제 적용 단지는 공고문에 분양가를 구성하는 항목별 금액을 공시하게 돼 있습니다. 고시값을 외우는 것보다 그 표를 한 번 보는 편이 빠릅니다.
자주 묻는 질문
기본형건축비가 오르면 모든 아파트 분양가가 오르나요?
아닙니다. 기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한을 계산할 때 쓰는 값입니다. 분양가상한제를 적용받지 않는 단지의 분양가는 이 고시와 직접 연결되지 않습니다. 또 상한이 올랐다고 해서 모든 단지가 상한까지 받는 것도 아닙니다.
3.3㎡당 768만 원이면 전용 84㎡ 아파트의 건축비가 그 값에 면적을 곱한 금액인가요?
단순 곱셈으로는 맞지 않습니다. 이번에 고시된 값은 16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡, 지상층이라는 특정 조건의 기준값이고, 층수 구간과 면적 구간마다 다른 값이 함께 고시됩니다. 지하층 기준도 따로 있습니다. 여기에 건축 가산비가 별도로 붙습니다. 실제 금액은 해당 단지의 입주자모집공고문에 공시된 항목별 금액으로 확인해야 합니다.
다음 고시는 언제인가요?
정기고시는 매년 3월 1일과 9월 15일, 연 두 차례입니다. 따라서 다음 정기고시는 2027년 3월 1일입니다. 다만 주요 건설자재 가격이 급등하면 그 사이에 비정기로 조정될 수 있습니다. 2026년 7월 15일 고시가 그 경우였습니다.
출처
- 국토교통부 「분양가상한제 기본형건축비 9월 정기고시」 보도자료 (2026년 9월 15일 적용) — molit.go.kr
- 국가법령정보센터 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」(국토교통부 고시) — law.go.kr
- 주택도시보증공사(HUG) 「민간아파트 분양 가격동향」(국가승인통계) — khug.or.kr
- 조달청 시설공사 자료실 「2026년 원가계산 간접공사비 적용기준」(2026년 4월 16일) — pps.go.kr
- 기계설비신문 「기본형건축비 ㎡당 223만7000원→232만8000원…4.07% 인상」 — kmecnews.co.kr
- 뉴시스 「분양가상한제 기본형건축비 ㎡당 217만4000원…1.59%↑」(2025년 9월 15일) — newsis.com
- 한국경제 「서울 민간아파트 분양가 1년 새 33.8% 상승」(2026년 8월 10일) — hankyung.com
수치 확인일: 2026년 9월 16일
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