10·15 대책 이후 서울 집값 — 거래는 78.9% 줄었는데 값은 왜 올랐나

3줄 요약

• 10·15 대책 직후 열흘간 서울 아파트 매매계약은 564건이었습니다. 직전 열흘 2,679건에서 78.9% 줄었습니다.
• 그런데 1년 뒤 서울 아파트값은 15% 넘게 올랐습니다. 더 오른 곳은 강남이 아니라 광진·동작·중구·강동·성동이었습니다.
• 규제는 수요를 없앤 게 아니라 대출이 되는 구간으로 옮겼습니다. 서울 아파트 매매의 81.6%가 15억 원 이하였습니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 자산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 정책을 지지하거나 반대하려는 글도 아닙니다. 수치는 작성 시점 기준이며 이후 달라질 수 있습니다.

거래가 먼저 멈췄습니다

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책이 나왔습니다. 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶었고, 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV를 70%에서 40%로 내렸습니다.

효과는 즉시 나타났습니다. 대책 다음 날부터 열흘간(10월 16~25일) 서울에서 매매계약이 체결된 아파트는 564건이었습니다. 직전 열흘(10월 6~15일)은 2,679건이었으니 78.9%가 사라진 셈입니다. 주택 매매 신고는 계약일로부터 30일까지 가능해 집계는 나중에 늘지만, 방향은 분명했습니다.

그런데 값은 올랐습니다

1년이 지났습니다. 부동산R114 집계로 2025년 6월부터 2026년 5월까지 서울 아파트값은 15% 넘게 올랐습니다. 같은 기간 전국은 약 9%였습니다.

여기서 하나 밝혀 둡니다. 상승률은 집계 기관과 기준 시점에 따라 갈립니다. 다른 집계에서는 같은 1년을 14.73%로 잡았습니다. 어느 쪽이든 두 자릿수라는 점은 같지만, "정확히 몇 퍼센트"를 하나로 확정하기는 어렵습니다.

거래가 5분의 1로 줄었는데 값이 오른 건 모순처럼 보입니다. 그런데 거래가 줄어드는 방식에는 두 가지가 있습니다. 살 사람이 사라져서 줄어드는 것과 팔 사람이 거두어서 줄어드는 것입니다. 앞쪽이면 값이 내리고, 뒤쪽이면 값이 버팁니다. 이번에는 매물이 같이 줄었습니다.

수요는 없어지지 않고 아래로 내려갔습니다

대출 규제의 구조를 보면 이유가 보입니다. 10·15 대책은 집값 구간별로 주택담보대출 한도를 나눴습니다. 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. 앞서 6·27 대책은 수도권·규제지역 주담대를 6억 원으로 묶었습니다.

비싼 집일수록 빌릴 수 있는 돈이 줄어드니, 같은 자금으로 갈 수 있는 곳이 아래쪽으로 밀립니다. 실제로 2026년 2월부터 5월 16일까지 서울 아파트 매매계약의 81.6%가 15억 원 이하였습니다.

그래서 더 오른 지역이 강남이 아니었습니다. 광진·동작·중구·강동·성동 같은 비강남권 일부는 상승률이 20%를 넘었습니다. 규제가 수요를 없앤 게 아니라 대출이 되는 가격대로 밀어 넣은 것에 가깝습니다.

전세가 줄고 월세가 그 자리를 채웠습니다

매매만 움직인 게 아닙니다. 토지거래허가구역으로 묶이면 실거주 의무가 붙습니다. 사서 세를 놓는 선택지가 막히니 전세로 나올 물건이 줄어듭니다.

2026년 6월 서울 아파트 전세 거래는 7,477건으로 전달보다 12.5% 줄었고, 월세는 8,819건으로 3.3% 늘었습니다. 임대차 계약에서 월세 비중이 54.1%가 되어 전세(45.9%)를 앞질렀습니다. 두 비중의 격차가 5%포인트 이상 벌어진 건 2022년 12월 이후 처음입니다.

2026년 6월 서울 아파트 임대차	건수	전월 대비	비중
전세	7,477건	-12.5%	45.9%
월세	8,819건	+3.3%	54.1%

전셋값도 올랐습니다. 서울 외곽 9개 자치구의 아파트 평균 전셋값이 이전 최고치를 넘어섰습니다. 강서구는 2026년 6월 5억 475만 원으로, 2022년 1월 최고치 4억 3,217만 원보다 16.8% 높습니다.

공급은 예고됐지만 시차가 있습니다

9·7 대책은 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다고 했습니다. 다만 그 물량이 지금 시장에 있는 건 아닙니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만 9,195가구로, 2025년 4만 2,577가구보다 31.4% 적습니다(2025년 12월 집계 기준).

대출 규제는 발표 다음 날부터 작동하고, 공급은 몇 년 뒤에 도착합니다. 이 시차가 지난 1년의 그림을 만든 축 가운데 하나입니다.

확인하지 못한 것

이 글에서 뺀 내용을 밝혀 둡니다. 서울 아파트 평균 전셋값의 최신 전체 평균과 전세수급지수 최신치는 출처마다 값이 갈려 하나로 확정하지 못했습니다. 상승률도 앞서 적었듯 집계 기관에 따라 15% 이상과 14.73%로 나뉩니다. 지역별 상승률은 자치구 단위 발표를 인용한 것이라 같은 자치구 안에서도 단지별 편차가 큽니다. 그리고 이 글은 정책의 효과를 평가하지 않습니다. 공개된 숫자가 어떻게 움직였는지까지만 적었습니다.

자주 묻는 것

Q. 거래가 줄었는데 값이 오르는 게 가능한가요?
가능합니다. 거래량은 사려는 쪽과 팔려는 쪽이 모두 줄어도 감소합니다. 이번에는 매물도 같이 줄었기 때문에 값이 버텼습니다. 거래량만으로 방향을 읽으면 어긋납니다.

Q. 15억 원이 왜 기준선처럼 언급되나요?
10·15 대책이 15억 원 초과 구간부터 주담대 한도를 4억 원으로, 25억 원 초과는 2억 원으로 나눴기 때문입니다. 같은 자금으로 접근 가능한 가격대가 그 아래로 몰렸습니다.

Q. 월세 비중이 늘어난 건 규제 때문인가요?
이 글로는 인과를 단정할 수 없습니다. 토지거래허가구역의 실거주 의무가 전세 매물을 줄이는 방향으로 작용한다는 것까지는 구조로 설명되지만, 월세 비중은 금리·보증금 부담 등 다른 요인도 함께 받습니다.

출처

• 한국경제, 「10·15 대책 강력하네…서울 아파트 거래량 80% 급감」 — 564건 / 2,679건 (2026년 9월 5일 확인)
• 뉴스핌, 「서울 아파트값 1년 만에 15%↑…규제에도 상승세」 — 상승률 (2026년 9월 5일 확인)
• 파이낸셜뉴스, 「서울 아파트 거래 10채 중 8채는 15억 이하」 — 81.6% (2026년 9월 5일 확인)
• 한국경제, 「지난달 서울 아파트, 월세 거래비중 54%」 — 전세·월세 건수와 비중 (2026년 9월 5일 확인)
• 헤럴드경제, 「서울 외곽 9곳 전셋값, 이전 고점도 넘어」 — 자치구 전셋값 (2026년 9월 5일 확인)
• 한국경제, 「서울 아파트 입주 물량 31% 급감」 — 입주 물량 (2026년 9월 5일 확인)
• 국토교통부 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15) 보도자료 — 규제 내용