올리브영은 대로변, 다이소는 골목 — 같은 1평인데 왜 3배 차이 날까
자료: 공정거래위원회 가맹사업정보제공시스템(정보공개서), 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 층별효용비율. 평당 매출은 올리브영 2022년·다이소 2023년 말 기준으로 연도가 다릅니다.
📌 3줄 요약
- 가맹점 1평이 1년에 버는 돈은 올리브영 4,491만 원, 다이소 1,429만 원입니다. 3배 넘게 차이 납니다.
- 그런데 필요한 매장 면적은 반대입니다. 다이소 가맹 요건은 실면적 330㎡(약 100평) 이상, 올리브영 정보공개서 기준 점포는 약 35평입니다.
- 다이소가 100평을 쓰면서도 매출 대비 임차료 비중 5.1%를 지키는 비결은 1층이 아니라 2~3층·지하를 고르는 데 있습니다. 한국부동산원 층별효용비율로 확인됩니다.
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 기업의 투자·창업을 권유하지 않습니다. 수치는 작성 시점 기준이며 이후 달라질 수 있습니다.
같은 1평인데 버는 돈이 3배 다르다
| 구분 | 올리브영 | 다이소 |
|---|---|---|
| 2025년 매출 | 5조 8,335억 원(+21.8%) | 4조 5,363억 원(+14.3%) |
| 영업이익률 | 12.8% | 약 9.7% |
| 가맹점 3.3㎡(1평)당 연매출 | 4,491만 원(2022년) | 1,429만 원(2023년 말, 전국) |
평당 매출 격차가 약 3배입니다. 같은 1평을 놓고 올리브영은 다이소의 3배를 벌어들이므로, 3배 비싼 임대료도 감당할 수 있습니다. 다만 두 수치는 기준 연도가 다르다는 점은 밝혀둡니다.
그런데 필요한 면적은 반대다
다이소 공식 가맹 개설 요건은 실면적 330㎡(약 100평) 이상입니다. 반면 올리브영 정보공개서 기준 점포 규모는 약 35평입니다. 같은 매장 하나를 열 때 다이소는 올리브영의 약 3배 면적이 필요합니다. 100평짜리 자리는 대로변 1층에 잘 나오지도 않고, 나와도 임대료를 감당하기 어렵습니다. 그래서 다이소는 애초에 대로변 1층을 놓고 경쟁하지 않는 쪽을 택합니다.
목 좋은 자리는 본사가 직접 쥔다
두 회사 모두 핵심 상권에서는 가맹보다 직영을 씁니다. 올리브영은 2020년 이후 신규 가맹점 개점이 한 건도 없고, 가맹점 수는 계속 줄어 2025년 기준 223개까지 내려왔습니다. 다이소도 가맹 비중이 2022년 34.0%에서 2024년 30.6%로 3년째 낮아지고 있습니다. 목이 좋을수록 본사가 직접 자리를 쥐는 흐름은 두 회사가 같습니다.
다이소가 임차료 5.1%를 지키는 산수
다이소의 매출 대비 임차료 비중은 5.1%입니다. 스타벅스(8.2%)보다 낮습니다. 핵심 상권 1층을 고집하지 않고 2~3층, 지하, 이면도로를 쓰는 결과입니다.
| 층 | 층별효용비율(1층=100 기준) |
|---|---|
| 2층 | 45.4 |
| 3층 | 37.0 |
| 지하 1층 | 29.8 |
2층으로만 올려도 임대료가 절반 아래로, 지하로 내리면 3분의 1 수준으로 떨어집니다. 명동 1층 임대료는 ㎡당 21만 원인데, 전국 중대형상가 평균은 ㎡당 2만 6,600원입니다. 약 8배 차이입니다. 다이소가 100평을 확보하면서도 임차료 비중 5%를 지키는 산수는 여기서 나옵니다.
"1층 불패"가 무너지는 중
이 구도가 최근 흔들리고 있습니다. 서울 집합상가 1층 평균 임대료는 2019년 1분기 ㎡당 5만 1,700원에서 2026년 1분기 4만 9,100원으로 오히려 내렸습니다. 반대로 강남권 2~4층 임대료는 1층 대비 37~48% 수준에서 41~56%까지 올라와 층별 격차가 좁혀졌습니다. 지도·SNS로 목적지를 정하고 찾아가는 소비가 늘면서 '지나가다 들어오는' 1층 프리미엄이 약해졌다는 분석이 나옵니다.
실제로 다이소는 2026년 7월 신사동 가로수길에 대형 매장을 열었고, 강남 3구 매장은 1년 전 21개에서 49개로 두 배 넘게 늘었습니다. 반대로 올리브영은 직영점이 2025년 4분기에 5년 만에 처음 12개 줄었습니다. 골목이던 쪽이 대로변으로 올라오고, 대로변이던 쪽이 오프라인을 줄이는 방향입니다.
골목상권에서 실제로 벌어진 일
같은 기간 전국 화장품 가게 수는 2023년 4월 39,193개에서 2026년 4월 34,766개로, 3년 사이 4,427개(-11.3%) 줄었습니다. 임대료가 오른다고 판매가가 그만큼 오르는 것은 아니라는 점도 확인됩니다. 한국은행은 비용 증가분이 가격으로 전가되기 어렵다고 지적했는데, 전가되지 않는 비용은 결국 폐업으로 정산되는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
Q. 올리브영도 다이소처럼 창업할 수 있나요?
정보공개서 기준 창업비용은 올리브영 약 2.6억~2.9억 원, 다이소 약 4.0억~4.4억 원(100평 이상 점포 임차 별도)입니다. 다만 올리브영은 2020년 이후 신규 가맹 개점이 없어 사실상 가맹 창업이 어렵습니다.
Q. 임대료가 오르면 물건값도 그만큼 오르나요?
국내에 임대료가 판매가로 몇 % 전가되는지 보여주는 공식 통계는 확인되지 않았습니다. 확인되는 것은 비용을 못 버티는 쪽이 자리를 떠나는 현상뿐입니다.
Q. 다이소가 앞으로 대로변 위주로 완전히 바뀌나요?
가로수길 등 일부 핵심 상권 진출 사례는 확인되지만, 전체 매장의 출점 전략이 바뀌었다는 공식 자료는 없습니다. 균일가 상한(5,000원)이 유지되는 한 임대료 상한도 함께 정해지는 구조는 그대로입니다.
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참고 자료
- 뉴스핌 — CJ올리브영 흔드는 '신흥 강자' 다이소·시코르…뷰티 유통 지각변동 본격화
- 뉴스워치 — 아성다이소, 2025년 영업이익 4424억원…전년 比 19.2%↑
- 더벨 — 원톱 올라선 올리브영, 가맹 대신 직영 '공고히'
- 한국경제 — 다이소, 가맹점 비중 30% 그쳐…매장 경쟁력 철저하게 관리
- 한국경제 — 1600호 넘은 다이소…B급 상권 공략 임차료 5% 매직 통했다
- 한국부동산원 — 상업용부동산 임대동향조사(층별효용비율)
- KT에스테이트 — "간판은 1층, 장사는 2층"… '1층 불패'가 무너진다
- 이투데이 — 다이소, 가로수길 진출...외국인 품는 '핵심 상권' 공략
- 디지털투데이 — CJ올리브영, 직영점 5년 만에 첫 감소
- 헤럴드경제 — 뷰티 로드샵, 1년새 2000개 사라졌다
- 공정거래위원회 가맹사업정보제공시스템 — 올리브영 정보공개서 요약
- 공정거래위원회 가맹사업정보제공시스템 — 다이소 정보공개서 요약
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